常常听人说“女人心、海底针。”
但比女人心更加让人看不懂，猜不透，摸不清的往往还有房价。
01
最近身边北上的同学趁着五一假期，纷纷赶回郴州，见面就吐槽，“大城市房价高，居住压力大。还是小城市房价便宜，生活幸福感高。”
但现实告诉我们，并非如此，很多中小城市的房价并不便宜。
随便举几个例子——
△图片来源云帆视界
十八线小城丽水，GDP排名全国名开外，房价却闯进全国前20，贵到连万亿俱乐部的无锡都自叹不如。存在感极弱的衢州，人口只有多万，房价却排名全国前列，直接吊打人口多万的世界工厂佛山。浙江省内房价最后梯队的嘉兴，也超过了国家中心城市重庆。就连普普通通的地级市温州，房价也吊打中部六省龙头武汉。
根据国家统计局的数据，年，全国商品房销售面积万平方米，比上年增长2.6%。商品房销售额亿元，增长8.7%，增速比上年提高2.2个百分点，其中县城的楼市销售整体情况占重要比例。
△图片来源云帆视界
02
不知不觉间，在一二线城市楼市大量严控下，房价上涨的风早已从一二线城市刮到了三四线城市，最后落在了县城。
这两年，郴州房价上涨同样让人摸不清头脑，据百房网最新数据统计，年郴州市区商品房均价元/㎡，期间虽然受到了疫情的冲击，但同比增长1.06%，同时去年房价突破元/㎡的楼盘有近20个。
△图片来源百房网
过去一年，在市场大环境并不景气的情况下，郴州不少县城的房价也在快速上涨，其中临武均价达元/㎡，同比涨幅达到10.30%，桂阳、桂东、汝城的房价甚至直接5字开头，直逼市区。
……
基于这种楼市怪相，请问——
既没人口又没产业的县城房价为什么会涨得这么离谱？
△图片来源云帆视界
03
提到房价上涨，自然而然就想到了去库存和棚改。
有专家将楼市去库存分为三个阶段：年前基本是一二线重点城市郊区市场去库存；年-年是地级市(三线城市)去库存；年，则迎来县域去库存的阶段。不管哪个阶段，棚改都是房地产去库存的重要手段之一，而棚改货币量安置则房价上涨的主要原因。
根据数据统计，年郴州市城镇棚户区改造总投资32.亿，其中计划投资25.亿。新增棚改任务的县市中，资兴市、宜章县、嘉禾县、汝城是去库存化主力*，而这也在一定程度上，带动了县城大批增量购房需求，从而刺激房价上涨。
△图片来源百房网
其次，随着郴州交通配套设施的升级，县城与市区的距离被不断拉近，使跨区域工作、休闲、娱乐成为常态，县城居民对于居住地也有了更多的选择。
截至目前，大至碧桂园、海上会、长沙山湖海，小至东禹、金色地产、达康等房企已经先后进驻永兴、桂阳、宜章等县城。而这部分房企的进驻，不仅仅改善县城的居住环境，提升老百姓的生活品质，也带动着县城的快速发展，让更多县城居民愿意留下来。
△图片来源百房网
04
年10月23日，桂阳县骏马大道与园艺路交汇处8.52万㎡商住用地，经过多轮抢拍，最终被郴州市锦鹏置业有限责任公司、桂阳神龙盛世房地产开发有限公司以3.5亿合力拿下。
年11月19日，桂东县展鸿房地产开发有限公司以万竞得桂东县沤江镇琴山社区马鞍寨（桂花大道旁边）住宅用地，溢价率.10%，成为年度溢价之最。
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△图片来源百房网
年郴州市土地成交情况
根据统计，年，郴州县城土地成交金额达到61亿，其中桂阳、汝城、永兴成房企拿地主要战场；而随着县城土地竞争日渐激烈，多轮竞价、高溢价，也直接导致土地出让金上涨，房价自然跟着水涨船高。
也许，未来，你瞧不上的县城，将成为另一个价值高地。
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