恒盛公司关于妥善处理
爱莲名邸一期团购房相关争议的情况通报
爱莲名邸一期团购户所在单位：
爱莲名邸一期有户团购房买受人以我公司为被告向汝城县人民法院提起房屋买卖合同纠纷共案，以我公司自年1月1日逾期至今未交房为由，根据《商品房买卖合同》中的第十一条和第十二条的规定，要求我公司按交房条件立即交房以及支付自年1月1日到实际交房日止的逾期交房违约金。
交房逾期是因为征地拆迁补偿滞后影响建设进度造成的。其中一期土地：从动工建设就陆续受到各种阻力，尤其是地下室出入口约平方米土地的安置补偿直到年4月底才与相关农户达成协议得到解决，一期土地中的靠东一线与颜家三组宅基地临接处的土地则直到年12月14日才得以与颜家三组达成协议得到解决，此前小区地下室内部一直无法同期施工，整个小区一期的供水、排水、供电、监控、消防等工程无法安装施工，工期严重受到影响，以至于竣工顺延、交房顺延；其中二期土地：我公司也早已于年8月21日竞得土地，已足额缴纳土地出让金、取得使用权，但该宗地上一直经营着一家苗木花卉场，至今未能搬迁，导致二期建设停工待建。
我公司收到应诉通知后，分析认为根据我公司与取得团购房户授权的协调指挥部签订的《商品房团购协议书》的约定，征地拆迁补偿造成逾期交房是免责的，而户中绝大部分团购房买受人自身在支付购房款方面存在违约行为，甚至部分买受人违约拖欠房价款至今未付。
我公司认为：该户与我公司之间是团购的商品房买卖关系，其属团购的商品房买受人，所购商品房为团购商品房。该户团购商品房买受人授权协调指挥部与我公司签订的《商品房团购协议书》合法有效，《商品房团购协议书》是《商品房买卖合同》的基础，该等法律文书共同构成一个完整的商品房团购交易，当《商品房团购协议书》（约定的免责事由为不可抗力和*府征地拆迁延误）与《商品房买卖合同》（约定的免责事由为不可抗力）分别对逾期交房的免责事由作出不同约定时，应该按《商品房团购协议书》第七条交房约定中的“如甲方未能按期交房，按团购房业主所交认筹款金额支付银行同期贷款利率支付给团购房业主（如有不可抗力因素、征地拆迁影响按期交房的除外）”执行，即应该免除我公司因为征地拆迁补偿影响导致交房逾期的违约责任。如果团购房买受人不认可《商品房团购协议书》中关于免责事由的规定对其的约束力，就意味着其不承认、不接受团购，其就没有理由享受《商品房团购协议书》中确定的团购房单价，其所签的《商品房买卖合同》中按团购房单价确定的商品房销售单价也就应该大幅调增，否则就毫无诚实信用和公平可言。
虽然爱莲名邸小区（一期）建设因拆迁安置补偿严重受阻给公司造成了极其重大的损失，鉴于交房逾期也确实给团购户造成了损失，我公司经慎重研究决定：
一、对于承认并接受《商品房团购协议书》确定的团购房单价的同时，也承认和接受该《商品房团购协议书》确定的逾期交房免责事由对团购户具有约束力的团购买受人，我公司愿意与其分别签订《补充协议书》，在我公司自身能力范围内，就交房逾期给予相应团购买受人补偿：免除或代付一期相应团购买受人在一年物业管理费。
二、对于不承认和不接受该《商品房团购协议书》确定的逾期交房免责事由对团购户具有约束力的团购买受人，我公司继续积极应诉，根据原告团购房户自身存在的违约行为，以及原告团购房户在认可团购价的同时却拒不认可、不接受《商品房团购协议书》中约定免责事由的情况，分类提出抗辩、反诉或者另案起诉。
1、分类抗辩：1）针对爱莲名邸一期户中的没有按分期付款、按揭贷款约定付至相当比例或付清全部房价款的原告提出抗辩：行使履行抗辩权，主张在原告付款义务没有履行到位时，我公司有权拒交房屋，由此导致房屋交付延期不构成违约，不用支付违约金、不应交房；2）针对没有按时办理按揭贷或没有按时支付房价款的原告提出抗辩：假如认定构成逾期交房违约，则要求以买受人原告延期付款的违约金计算抵付。
2、提出反诉：针对爱莲名邸一期户的全体买受人原告提出反诉：或1）《商品房买卖合同》属于*府组织商品房团购系列交易中签订的法律文件，因严重违反国家集体利益、损害社会公共利益，要求确认该合同无效；或2）要求没有按时办理按揭贷或没有按时支付房价款的原告支付延期付款的违约金，并与本诉进行抵消支付；或3）要求解除不具有团购资格（包括中途受让他人转让指标和指标房的原告）的原告与我公司签订的《商品房买卖合同》。
3、另案起诉：因建设用地上的征地拆迁补偿工作滞后导致建设工期长时期顺延，顺延期间发生建筑材料、建筑人工等成本急剧上升，团购价已经使得出卖人无利润、甚至亏损，《商品房买卖合同》约定的销售价格的合同基础：《团购协议》已经发生重大改变，已造成对我公司的严重显失公平，我公司要求变更《商品房买卖合同》的价格条款，调高所有团购商品房的销售单价和总价至市场合理价位。
为了化解为化解矛盾、平息争议，保障爱莲名邸小区（一期）商品房团购的顺利实施和完成，维护全体团购户的根本利益，我公司恳请贵单位积极协助做好团购户的思想工作，争取各团购户与我公司就交房逾期等事宜签署《补充协议书》，劝导团购户息诉、撤诉，以维护社会稳定和谐。
汝城县恒盛房地产开发有限公司
年08月13日
补充协议书
出卖人（甲方）：汝城县恒盛房地产开发有限公司
买受人（乙方）：，身份证号
，身份证号
见证单位：汝城县为民服务中心综合楼配套住宅小区建设项目协调指挥部
乙方购买甲方开发建设的团购商品房，甲乙双方在年月日就此签订了《商品房买卖合同》，在该合同履行过程中发生交房延期。为化解矛盾、平息争议，本着充分维护和保障双方权益的原则，在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，甲乙双方达成如下补充条款：
1.鉴于条款
1.1乙方所购商品房属于团购商品房，包括乙方在内的各团购户早在年10月至11月期间已经分别向汝城县为民服务中心综合楼配套住宅小区建设项目协调指挥部（汝城县县直机关集中办公用房建设项目指挥部办公室）（以下均简称该指挥部）出具了书面授权委托书，全权委托该指挥部办理团购房相关手续，同意按照团购房《购房须知》要求交纳团购房房款。
1.2该指挥部根据乙方团购户的书面授权，就乙方在内的各团购户团购位于汝城县神农路爱莲名邸（一期）住宅小区商品房事宜，早在年8月16日已经与甲方签订了《商品房团购协议书》，其中既约定了团购房单价，也约定了如有不可抗力因素、征地拆迁影响按期交房的，免除甲方出卖人的逾期交房违约责任。
1.3爱莲名邸小区（一期）建设因拆迁安置补偿严重受阻，其中一期土地：从动工建设就陆续受到各种阻力，尤其是地下室出入口约平方米土地的安置补偿直到年4月底才与相关农户达成协议得到解决，一期土地中的靠东一线与颜家三组宅基地临接处的土地则直到年12月14日才得以与颜家三组达成协议得到解决，此前小区地下室内部一直无法同期施工，整个小区一期的供水、供电、排水、消防等设备设施无法安装施工，工期严重受到影响，以至于交房日期发生顺延。
2.各自免责
2.1甲乙双方均认可和接受《商品房买卖合同》和《商品房团购协议书》对甲方和对乙方具有约束力，自愿受其中所定违约责任条款和免责事由条款约束。
2.2如果已经发生交房逾期的，乙方同意免除甲方逾期交房的违约责任，不再追究；如因此已经提起诉讼的，乙方在本协议签订之日起3日内撤回起诉。
2.3如果已经发生付款逾期的，甲方同意免除乙方逾期付款的违约责任，不再追究；如因此已经提起诉讼的，甲方在本协议签订之日起3日内撤回起诉。
3.适当补偿
爱莲名邸小区（一期）建设因拆迁安置补偿严重受阻给甲方造成了极其重大的损失，以至于团购房的建设成本甚或超过了团购房的销售价格，但交房逾期也确实给乙方造成了损失，甲方仍愿意在企业自身的能力范围内，就交房逾期给予乙方补偿：由甲方代付乙方第一年度物业管理费，已缴纳的顺延至下一年度。
4.其他事项
4.1本补充协议书具有优先适用的效力，同时与《商品房买卖合同》、《商品房团购协议书》一同构成团购商品房买卖的必要部分。
4.2本补充协议书经甲乙双方签字或盖章生效。
4.3本补充协议书一式三份，甲乙双方各执一份，见证单位存档一份，有相同法律效力。
甲方：汝城县恒盛房地产开发有限公司
法定代表人：
委托代理人：
乙方：
见证单位：汝城县为民服务中心综合楼配套住宅小区建设项目协调指挥部
负责人（或经办人）：
协议签订日期：年月日
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